Jag är skeptisk till dagens bostadspriser. Jag tror de har gynnats för mycket av den låga räntan, så att vi kommer se en motsatt utveckling när räntan höjs igen. Jag tror att köpare kollar för mycket på vad räntan är just nu när de gör sina köp, och med räntor runt 2 % blir allt billigt.
Det är bara att kolla in på Hemnet så möts man av en kostnadskalkyl på hur mycket bostaden går att köpa. Där får man ett pris och så antar man att priset kommer att ligga runt detta. Om nu folk säger att räntan kommer att öka till 5 % så är motargumentet att det ligger långt bort och då kommer bostaden ha ökat så pass mycket i värde. Nu i och för sig så är det ganska långt bort då Riskbanken sagt att de ska hålla räntorna låga till slutet av 2016. Men man ska bo i en bostad efter 2016 också. En normal reporänta enligt Riksbanken är då 3-4 %, vilket innebär ca 5 % i bostadsränta. Det innebär ganska mycket högre kostnad än dagens ränta.
Lars EO Svensson brukar motivera det höga priset med att hushållens förväntningar på bostadsränta är fortsatt höga. För några år sedan så var förväntningarna att räntan skulle återgå till 5 % efter 5 år, från vilket han motiverade att hushållen har höga förväntningar. Däremot så förväntar man sig att bostadsräntan ska ligga på 3,5 % om fem år idag, vilket innebär att folk idag gör en stor satsning på att det låga ränteläget håller i sig.
Så det ger oss tre olika uppskattningar på vad bostadsköparnas uppfattning av vad en långsiktig ränta blir, dagens ränta, den förväntade räntan om 5 år och en ränta utifrån Riksbankens normalränta. Dessa olika uppskattningar gör att kostnaden för att äga en bostad blir ganska olika. Här uppskattar jag att den del man äger av bostaden vill man ha samma ränta för som den del man lånar för.
Vi testar ett exempel. Själv har jag kollat på en 2:a runt 50 kvm och de kostar ca 2 miljoner med 3000 kr i avgift i Uppsala eller Stockholm närförort. Med de tre räntecasen så blir kostaden följande (notera att räntekostnaden blir 70 % av räntan på grund av avdrag):
2:a, 50 kvm, 2 miljoner, 3000 kr/månad avgift:
2 % ränta: 5330 kr per månad
3,5 % ränta: 7080 kr per månad
5 % ränta: 8800 kr per månad
Så idag så får man ett relativt billigt boende som endast kostar 5330 kr per månad. Däremot, om räntan stiger och normaliserar sig till 5 % så blir kostnaden 8800 kr per månad, en ordentlig "hyreshöjning".
Jag tror själv att det kommer att ta ett tag för normalräntor. Jag tror däremot att en ränta på 3,5 % i snitt de kommande 5 åren kan vara en bra bedömning för att vara på den säkra sidan. Då är bostaden ganska okej värderad, men hittar man en billig hyresrätt så kan man komma under boendekostnaden. Det sega vore däremot att behöva betala 8800 kr om räntorna kommer att höjas ganska snabbt. Själv skulle det slå ganska hårt på min ekonomi att behöva betala 3500 kr mer per månad, eller till och med mer då räntorna skulle kunna gå upp i 6-7 % per månad.
Flera säger, bland annat ekonomiprofessorn Harry Flam, att man bör inte se ränta + avgift som den totala kostnaden, utan man bör dra av kostnaden för hyreshöjningar/inflation. Då vi köper ett boende så köper vi också avsaknaden av framtida hyreshöjningar. Om vi antar att dessa är på 2 % per år, så innebär det att vi bör betala 2 % av boendets värde varje år för att vi slipper hyreshöjningar. För en 2:a som kostar 2 miljoner innebär det 3300 kr per månad. Jag är skeptisk till att folk är villiga att betala 3300 kr per månad för att slippa en hyreshöjning och samtidigt ta på sig allt risk som ett ägande innebär. I Harry Flams senaste beräkning där han motiverar att vi inte har en bostadsbubbla så har han helt glömt bort den riskpremie som ett bostadsköp innebär. En bostadsköpare tar på sig all risk med att en bostad stiger och sjunker i värde, vilket gör att detta bör inte räknas med i boendekostnaden. Att nu också motivera att prisökningen bör vara likt inflationen, samtidigt som den verkligen inte varit det de senaste 20 åren motsäger också argumentet.
Ett bra mått på prisökning enligt min mening är disponibel inkomst och boendekostnad. Det har klart visats att vi spenderar samma belopp på bostaden över tid i del av inkomsten, runt 30 %. Det innebär att prisökningen beror av två faktorer, kostnaden för att bo samt ökningen av disponibla inkomster. Nu är vi i slutet av den cykel som gynnat båda. Vi har haft otrolig minskning av kostnaden för att bo, genom slopad fastighetsskatt och minskade räntor, samtidigt som de disponibla inkomsterna har ökat med nästan 4 % per år de senaste 10 åren. Det innebär att vi har riktigt låga boendekostnader jämfört med tidigare. De flesta bedömare är ganska övertygade att det motsatta kan komma att ske nu, vi får ökade boendekostnader och minskad tillväxt i disponibel inkomst, vilket gör att vi bör börja gå åt andra hållet i bostadspriser.
Jag tycker att Thomas Picketty har en bra bedömning på kostnaden för en bostad. Han jämförde hyror i centrala Paris med kostnaden och såg att det innebar en reel avkastning på kapital på 3 %. Han menade på att på sikt bör det ligga runt 4 %, och motiverade då att hyrorna skulle öka. Själv tycker jag också att en avkastning på 3-4 % är rimlig, då det täcker den långsiktiga kostnaden för ett bolån. Ur denna synvinkel bör en bostad som kostar 2 miljoner kosta mellan 5 000 kr - 6 700 kr per månad i kapitalkostnad. För exemplet med 2:an innebär det en boendekostnad om 8000 - 9700 kr per månad. Intressant nog ligger hyrorna på den "fria marknaden", alltså andra-hand och nyproduktion, runt detta pris. Detta skulle kunna motivera höga priser. Så beroende på vilka mått vi ser det på så är det svårt att avgöra dagens läge. Om vi hade haft marknadshyror hade det varit mycket lättare.
Kollar vi på länder med marknadshyror, t.ex. Frankrike och England, så ligger de enligt The Economist på liknande nivåer som i Sverige när det gäller bostadspriser i förhållande till inkomst och hyror. I alla tre länder är bostadspriserna 25 % över snittet mot inkomster de senaste 40 åren och bostadspriser som är 30-50 % snittet mot hyror de senaste 40 åren. Sverige ligger faktiskt under England när det kommer till bostadspris/hyra kvot. Kollar vi historiskt sett, så brukar perioder av denna övervärdering i olika länder återgå till en mer normal värdering, speciellt efter de har toppat efter en brant uppgång, vilket de verkar göra nu både i Sverige och UK. Det innebär att bostadspriserna kommer att falla 20-30 % mot inkomst under en period på ca 5 år.
Så själv gör jag bedömningen att man bör vara försiktig att ge sig in i bostadsmarknaden i dagsläget. Behöver man köpa, eller har redan köpt så tycker jag att man bör fundera över hur man klarar en långsiktig ränta på 5 %. Själv tycker jag att det viktiga är att jämföra boendekostnaden med en hyreskostnad. Man köper för att bo, och värdestigningen kommer inte gynna en under den tid man bor. Att bostaden stiger i värde är en kompensation för den risk som du tar genom att köpa. Om marknaden följer det historiska mönstret på olika bostadsmarknader i världen så kan vi se ett rally nu, som sedan slutar i ett prisfall på 20-30 % mot inkomster de närmaste 5 åren. Om inkomsterna ökar med ca 3 % per år, innebär det ett reellt prisfall på 7-19 %. Men vi får se, det har i alla fall varit billigast att köpa en bostad i lågkonjunktur.