Både aktieavkastningen de närmrätter ger två sorters avkastning, dels en avkastning i form av direktavkastning och dels en avkastning i form av värdetillväxt. Värdetillväxten är oftast det man mäter då man man jämför OMX index och bostadspriser. Den kan bestå av två saker, ökningen av direktavkastningen i form av ökande hyror/inkomster samt minskade/ökade förväntningar på framtida direktavkastningar (att man kan nöja sig med lägre direktavkastning). Direktavkastningen för en bostad är den "hyra" man betalar för att bo där, eller den mellanskillnad som är jämfört med en hyresrätt.
Som tidigare nämnt så är inkomstelasticiteten mellan inkomster och boendekonsumtion lika med 1. Det innebär att ökar lönen så vill man ha bättre boende och beredd att betala mer för den. På grund av detta så bör bostadspriserna öka likt inkomsterna. Ökar de mer så ändras direktavkastningen för boendet och boendet värderas högre. Under 10-årsperioder 2003-2013 så ökade inkomsterna med 34 % och priset på hus med 70 % och bostadsrätter med 116 % (Valueguards data för 2005-2014, 9,5 år). Det innebär att bostäder har värderats upp och direktavkastningen i form av den hyra den utgör är mindre.
Köper man en 2:a idag så kostar den ungefär 1 800 000 kr i Uppsala med en avgift på 3 000 kr. Motsvarande nybyggd 2:a kostar 8000 kr i månadshyra och snitt 2:an kostar ca 6000 kr i månadshyra. Det innebär att direktavkastningen är 3000-5000 kr per månad eller 36 000 - 60 000 kr per år vilket är 2-3,3 % per år. För tio år sedan, då bostadsrätten kostade ungefär 830 000 kr och avgiften på 2 500 kr och hyran låg på 4800 kr (25 % hyreshöjning) så var direktavkastningen 2300 kr per månad eller 27 600 kr per år vilket ger en direktavkastning på 3,3 %.
Jämför man dagens direktavkastning och direktavkastningen för tio år sedan så motsvarar dessa ungefär en långsiktig ränta efter ränteavdrag. I dagsläget blir räntan ungefär 2,9 % och för tio år sedan var den 4,7 % vilket motsvarar den 3-5 åriga bostadsräntan under motsvarande period (
http://www.seb.se/pow/apps/HistoriskaBorantor/villaframe.aspx).
Så vad har avkastningen varit? Direktavkastningen i form av skillnaden hyra mellan en hyresrätt och bostadsrätt har minskat från 3,3 till 2 procent, vilket ger 2,65 procent i snitt vilket varit lagom att betala räntorna på lånet. Värdeökningen har varit 8 procent per år, varav inkomstökningen står för hälften och minskad direktavkastning för den andra hälften. Så totalt sett så har avkastningen varit strax över 10 procent per år.
Vad är då avkastningen de kommande tio åren? Om räntorna återgår till de som de var för tio år sedan så bör priserna falla med 30 % för att direktavkastningen ska vara lika med räntekostnaden. Om inkomsterna ökar med 50 % de närmaste 10 åren så är då priserna motiverade att vara på samma nivå som idag. Så kommande värdeminskning på grund av ökade krav på direktavkastning kommer att ta ut värdeökningen på grund av ökad inkomst. Så troligtvis kommer bostadsrätter stå ganska stilla i pris de närmaste tio åren medan direktavkastningen ökar. Det innebär att en avkastning på 2-3 procent i form av direktavkastning är att vänta. Detta kan jämföras med att aktiemarknaden ger ungefär 3-4 procent i avkastning och en tillväxt på ca 4 procent. Om inte kraven på direktavkastning kommer att öka så kommer troligtvis bostadspriserna öka med lönerna. Så avkastningen bör ligga på mellan 2-5 procent per år, jämfört med aktiemarknaden som bör ge ungefär 6-10 procent.
Så troligtvis är om det är möjligt bäst att hyra sitt boende och investera i aktier för att se vad som händer framöver med bostadsmarknaden i nästa lågkonjunktur. Kommer det bli ett realt prisfall så kan det vara intressant att köpa sitt boende. Det är min plan framöver, vi får se vad som händer. Åtminstone så kommer inte de gångna 10-15 årens 10-procentiga avkastningar upprepa sig.