Boverket släpper med vissa mellanrum genomgående och välskrivna
marknadsrapporter om den svenska bostadsmarknaden. Senast släppte de en
rapport i maj i år om hur läget är låst på bostadsmarknaden som jag verkligen kan rekommendera. Anledningen till att det är bostadsbrist är enligt dem ökningen av inkomster samt ineffektiva system för bostadstätheten i riket har varit densamma de senaste 20 åren. Det är endast i storstäderna som bostadspriserna till viss del kan förklarats öka av befolkningstillväxt, men endast i liten grad (vilket märkts då priserna ökat mer där än i riket som helhet).
Inkomstelasticiteten har visat vara 1 för bostäder under längre perioder, vilket innebär att både hyror och bostadspriser bör öka enligt inkomstökningarna. Bostadspriserna har ökat markant mer än detta, vilket förklaras delvis med att det är klart billigare att äga bostäder idag jämfört med på 90-talet. Totalt sett så har bostadspriserna ökat med 180 % sedan 1996, varav 130 % kan beskrivas med att det är billigare att äga en bostad idag och att inkomsterna har ökat. Det innebär att totalt 20 % av bostadspriserna är oförklarad, likt det IMF säger och enligt det historiska snittet för bostadskostnad jämfört med inkomster så bör priserna ligga ungefär 15-20 % lägre.
Detta samtidigt som hyran är idag 20 % lägre som andel av inkomsten jämfört med mitten av 90-talet. Bruksvärdessystemet har gjort att hyrorna har ökat likt inflationen medan inkomsterna har ökat markant högre. För hyresrätter så gäller samma system då efterfrågan på boende ökar likt inkomsten. I en
tidigare rapport så skriver Boverket att hyrorna skulle öka med ca 5 % om marknadshyror skulle införas, förutom i Stockholm där de skulle öka med 68 % på grund av den stora bristen av hyresrätter (dels på grund av befolkningstillväxt, dels på grund av ombildningar). Så mycket av bostadsbristen drivs av för låga hyror.
Förutom det så har flyttkostnaderna för boende har ökat från 5 % till 17 % i snitt för småhus och 2 % till 10 % för bostadsrätter i och med att det inte längre är värt att skjuta upp reavinstskatten vid försäljning längre. Detta och enorma köer till hyresrättsmarknaden gör att bostadsmarknaden hamnat i ett låst läge.
Totalt sett så skulle vi inte ha en bostadsbrist idag om vi ändrade bostadsmarknaden. En liberalisering av marknaden skulle ge en mycket effektivare marknad, där det inte ställs mot insatser motsvarande månadslöner eller tioåriga kötider. I kommande inlägg ska jag ge två förslag som jag ser skulle lösa bostadsmarknaden och eventuellt motverka en pågående bostadsbubbla.