Jag har haft lite som tema här senast på bloggen att kommentera priserna på att köpa en bostad i jämförelse med att hyra. Däremot så är det lite orättvist att jämföra äldre hyresrätter som har artificiellt låga hyror och lång kötid, med lägenheter som man kan köpa på dagen. Däremot känns en vettigare prisjämförelse att jämföra nybyggda hyresrätter och bostadsrätter i likvärdiga områden för att se vad som känns som det vettigaste alternativet. Dessa hyresrätter sätts också efter marknadspriser och har därför inte lika lång kötid.
I jämförelsen jämförs lägenheter i centrala områden i Uppsala med ca 2 km avstånd till centrum. Jag jämför 2:or på 53-55 kvm och på Uppsalahems hemsida så kostar dessa 7500-8500 kr/månad. Bostadsrätterna kostar för det mesta 40 000 kr/kvm och 3000 kr i avgift. Det blir en totalt kostnad på 2 200 000 kr för 55 kvm stor lägenhet. Om vi jämför då en nybyggd hyresrätt på 55 kvm som kostar 8000 kr/månad jämfört med en nybyggd bostadsrätt för 2 200 000 kr och 3000 kr i avgift så är skillnaden i månadskostnad 5000 kr som då ska representera avkastningen på kapitalet. Totalt blir det 60 000 kr per år eller 2,7 %. Det är strax under en långsiktig räntekostnad på 4 % som efter ränteavdrag blir 2,8 %.
Faller priset tillbaka till 2011-års nivå, alltså 20 %, så ökar avkastningen på kapitalet till 3,4 %. Om det faller ytterligare till 2008-års nivå, alltså med 30 %, då så är avkastningen på kapitalet 3,9 %. Det är ungefär vad den långsiktiga räntan är innan ränteskatteavdraget. Så nu är priset att köpa en bostad i stort sett så pass hög att det går jämnt ut att betala räntan efter avdrag för att gå break-even jämfört med att hyra. Om priserna sjunker med 30 % så är avkastningen på kapital motsvarande räntan innan avdrag.
Så för att summera priserna på att äga en 2:a på 50-60 kvm i Uppsala idag så är denna, beräknat en avkastning på 2,8 % för att täcka en långsiktig ränta efter avdrag, totalt 7000 kr/månad för en äldre bostadsrätt och 8000 kr/månad för en nybyggd bostadsrätt. Till det tillkommer det att man är tvungen att spara i bostaden. I jämförelse med nybyggda hyresrätter är priserna i jämvikt, men med äldre så är priset markant högre. Försvinner däremot ränteavdraget så är ett prisfall motiverat på 30 %. Det känns också motiverat för att ge en bra avkastning på insatta belopp. Boverket skrev i en rapport från 2012 att prisuppgången till år 2011 var 30 % på grund av framåtblickande förväntningar på fortsatta prisstegringar, något som motiverade ett reellt prisfall på 20 %. Sedan dess har priserna gått upp ytterligare, så nu är ett reellt prisfall på 20-30 % motiverat. Det kan ske antingen genom en krasch eller att inkomsterna ökar och bostadspriserna ligger kvar.